Simuler un prêt immobilier : préparez votre investissement !
Le financement d'un achat immobilier est bien souvent l'affaire d'un emprunt immobilier auprès des banques. On appelle aussi cela le crédit immobilier. Il existe différentes formes de crédits qui dépendent des capacités d'emprunt de l'emprunteur et du type de bien immobilier pour lequel il sollicite un crédit. Ainsi, certains prêts permettent de bénéficier d'un taux zéro (on parle du PTZ ou prêt à taux 0) qui est soumis à des conditions de ressources. Mais, généralement, une demande de prêt se fait auprès des banques ou des établissements financiers qui tiennent compte du taux d'endettement de la personne pour effectuer une simulation d'emprunt afin de déterminer un taux de remboursement selon le montant emprunté, l'âge de l'emprunteur et la durée. Celle-ci peut s'effectuer en ligne à l'aide d'un simulateur qui permettra de déterminer le montant des mensualités à rembourser. Cependant, afin de calculer le coût total d'un crédit, il faudra inclure une assurance emprunteur et une assurance de prêt. Il faudra également être attentif aux conditions de rachat qui permettront le cas échéant de diminuer les remboursements (capital et intérêts).
Comment simuler un prêt immobilier ?
Une simulation de prêt peut s'effectuer de deux façons. Soit avec un conseiller, soit en ligne sur un simulateur qui permettra d'effectuer les démarches pour une demande de prêt. Concrètement, les simulations se déroulent de manière assez simple. Il convient de définir la nature du projet immobilier en indiquant le prix approximatif de l'achat immobilier et le type de bien (cela permettra de savoir s'il est éligible au prêt à taux zéro en fonction également des ressources des emprunteurs). Afin de calculer la capacité à rembourser, il est nécessaire d'indiquer ses revenus, son apport financier et le montant de l'emprunt envisagé ainsi que la durée de remboursement souhaitée. Toutes ces opérations vont permettre de calculer le taux d'endettement du demandeur qui en règle générale ne doit pas dépasser 1/3 de ses revenus. Suite à cela, un montant à emprunter est indiqué ainsi que l'amortissement (durée de l'emprunt). Pour valider la proposition, d'autres étapes seront nécessaires et il faudra que le dossier soit accepté. Parallèlement au montant emprunté, il ne faut pas oublier d'inclure les frais de notaire qui s'ajouteront à la transaction. Enfin, il peut être intéressant de procéder à un rachat de crédit en cours pour augmenter sa capacité d'emprunt en réduisant son taux d'endettement.
Comment se calcule un prêt immobilier ?
Le calcul de prêts immobiliers est en principe effectué par une banque pret immobilier ou un courtier. Il inclut principalement deux choses :
- Le calcul des mensualités de remboursement : L'établissement prêteur va proposer aux emprunteurs en fonction de leur apport personnel, du type de bien immobilier, de l'âge des emprunteurs, de leur état de santé et de la durée de l'emprunt immobilier, des mensualités de remboursement. Ces mensualités de remboursement porteront sur le capital qui est le montant emprunté hors intérêts et assurances. La plupart du temps, le remboursement s'effectue sous forme de mensualités, mais exceptionnellement d'autres échéances peuvent être définies en accord avec les banques.
- Le calcul du montant des intérêts : Une fois les mensualités de remboursement déterminées, pour établir votre budget final, il conviendra d'ajouter à votre simulation de prêt immobilier des intérêts à rembourser sur le capital. Ils seront calculés en fonction du taux d'intérêt que vous aurez négocié auprès de votre établissement financier. Les taux peuvent être fixes ou variables. Dans la durée, comme le capital diminue, les intérêts mensuels diminuent.
Comment calculer l'échéance d'un prêt ?
Pour calculer l'échéance d'un prêt, il faut se servir des simulateurs et faire fonctionner une calculette en ligne. Cette simulation sera bien utile au moment de répondre à une offre de prêt et vous permettra de vous faire une idée précise du montant des mensualités en renseignant au mieux toutes les informations nécessaires comme la durée du prêt, le taux fixe ou variable, etc. Sur les bases de ces informations, vous pourrez obtenir un tableau d'amortissement qui vous indiquera le montant total du capital restant dû et vous pourrez vous rendre compte du meilleur taux sur la durée pratiqué par les différents établissements.
Quelle est la banque la plus avantageuse pour un prêt immobilier ?
En matière d'emprunt immobilier pour financer l'achat de sa résidence principale, les banques pratiquent plus ou moins les mêmes taux. Un ptz n'engendrera pas de frais. Néanmoins, il peut être utile de faire une simulation de crédit auprès d'un courtier, d'un établissement de crédit à la consommation ou via un comparateur pour calculer les remboursements mensuels. Concernant le taux de crédit, il faudra tenir compte du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui inclut les frais de dossier, le taux d'assurance et d'autres frais occasionnés. La négociation de ces différents frais aura une forte influence sur le montant mensuel à rembourser et impactera positivement ou négativement votre épargne sur la durée.
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